¿Qué es un listado de bolsillo Aquí es cuando considerar uno

Conozca los pros y los contras de un listado de bolsillo, además del tipo de vendedor que podría beneficiarse.

El sector inmobiliario es un juego competitivo y los compradores que buscan conseguir la casa de sus sueños a menudo hacen todo lo posible para convertirlo en realidad. Cuando se presenta una oportunidad de obtener ventaja sobre otros compradores, muchos la aprovecharán. Ahí es donde puede entrar en juego una cotización de bolsillo. Este artículo analiza cómo funcionan los listados de bolsillo e incluye consejos para decidir si incluir su casa en la lista de esta manera.

Cómo funciona el servicio de listado múltiple (MLS)

Para comprender cómo funciona un listado de bolsillo, primero debe comprender cómo funciona un listado de vivienda promedio. Los agentes inmobiliarios trabajan con un sistema compartido llamado Servicio de listado múltiple (MLS), que es una base de datos de todas las viviendas en venta en todo el país. Cuando una casa está listada para la venta, sus detalles se cargan en el MLS para que todos los agentes puedan acceder a ella.

Luego, los sitios de terceros extraen el MLS para enumerar todas las casas para que el público las vea y las comparta. Al trabajar con un agente de bienes raíces, es posible que tenga acceso directo al propio MLS. La base de datos de MLS es un tablón de anuncios que da a conocer estas viviendas para llegar al mayor número de compradores potenciales y ayudarles a encontrar la adecuada.

Cómo funciona un listado de bolsillo

Un listado de bolsillo es un listado que no figura en el servicio de listado múltiple, dice Cindy Raney, especialista global en propiedades de lujo y fundadora de Cindy Raney and Team, con sede en Connecticut. El agente inmobiliario que representa la propiedad puede decírselo a tantas personas como desee, siguiendo las instrucciones del vendedor.

Cuando alguien opta por una cotización de bolsillo, está pasando por alto el sistema MLS en favor de una venta privada. En lugar de compartir todos los detalles de una casa que está a punto de salir al mercado con las masas, un agente podría compartir los detalles de una propiedad en particular con colegas selectos y compradores potenciales.

Una lista de bolsillo es una lista que no figura públicamente en ninguna plataforma pública orientada al consumidor, como StreetEasy, Zillow y Realtor.com. dice el corredor David Sokolowski de Coldwell Banker Warburg.

Si un agente tiene una lista de bolsillo, normalmente la comparte con sus colegas o selecciona compradores en su red, o decide compartirla a través de una campaña de correo electrónico o una red social específica, dice Raney.

Por qué un vendedor utiliza un listado de bolsillo

Entonces, ¿por qué un vendedor elegiría un anuncio de bolsillo? La respuesta es evitar el bullicio de entrar en un mercado saturado y mantener la privacidad.

A ciertos precios y con ciertos antecedentes de vendedor, vender de forma privada es una gran necesidad, dice la agente Alana Lindsay de Coldwell Banker Warburg. Los listados de bolsillo permiten al vendedor que los periodistas, los vecinos curiosos e incluso su familia no sepan que la casa está en venta, cómo es su casa e incluso qué ingresos netos potenciales recibirán. La venta sólo se registrará después del cierre en los registros gubernamentales, sin que nadie se dé cuenta.

Los listados de bolsillo suelen ser buenas opciones para quienes venden propiedades comerciales o dúplex con inquilinos.

El primero y más común es el de propiedades comerciales ocupadas por inquilinos, dice Sokolowski. Por lo general, estos vendedores no quieren que sus inquilinos sepan que podrían vender sus propiedades. Los vendedores temen, con razón o no, que los inquilinos puedan preocuparse de que la propiedad esté en venta y quieran retener el alquiler o iniciar algún otro tipo de problema.

Un listado de bolsillo tiene un aura de secreto y oportunidad que muchos compradores buscan. Los compradores que ven un listado de bolsillo se consideran compradores más serios y tienen la ventaja de ver el inventario antes que el resto del mundo.

La desventaja de las ventas silenciosas

Las ventas silenciosas de listados de bolsillo suelen ser menos competitivas. Dado que la propiedad no figura en la lista pública, será vista por una audiencia más pequeña, lo que significa que un grupo más pequeño de compradores interesados tendrá la oportunidad de verla, dice John Walkup, cofundador de la empresa de análisis de datos inmobiliarios UrbanDigs. Cuanto menos compradores vean el anuncio, habrá menos competencia abierta entre los compradores. Normalmente, cuando los compradores compiten, los vendedores ganan, por lo que el precio podría verse afectado negativamente con una menor competencia.

El agente adecuado puede obtener el mejor precio por un listado de bolsillo a través de las conexiones adecuadas. Los agentes que tienen la primicia sobre una cotización fuera del mercado generalmente envían mensajes electrónicos a la comunidad de corretaje, y los agentes que están trabajando con compradores luego se comunicarán y coordinarán citas para que sus clientes crucen las puertas, dice Sokolowski.

Los pros y los contras de utilizar un listado de bolsillo

Así como existen ventajas y desventajas al utilizar un agente de bienes raíces o poner su casa a la venta por el propietario, también existen ventajas y desventajas al poner su casa a la venta usando un listado de bolsillo.

Ventajas

La principal ventaja de los listados de bolsillo es que son ventas privadas. Debido a que son ventas de bajo perfil, a menudo generan un interés único.

Comercializar una propiedad como un listado de bolsillo puede crear una sensación de exclusividad, lo que puede ayudar a crear una sensación de urgencia, dice Walkup.

Los listados de bolsillo a veces pueden conducir a una transacción más rápida. Con un enfoque centrado en láser, los vendedores podrían encontrar a sus compradores objetivo más rápidamente, añade Walkup.

El agente David Harris de Coldwell Banker Warburg dice que a los vendedores a menudo les gusta tener control sobre los precios en los listados de bolsillo. Si bien en última instancia todo es negociable, con los listados de bolsillo, el vendedor puede ser un poco firme con el precio, utilizando la exclusividad de la propiedad como palanca, haciendo que los compradores potenciales sientan una sensación de urgencia y el miedo a perderse algo, dice.

Contras

El mayor inconveniente de un listado de bolsillo es que es posible que su casa no se venda por el mejor precio.

Los listados de bolsillo generalmente dan como resultado que la casa tenga menos exposición, dice Raney. Otro posible inconveniente es que la llegada de menos compradores potenciales podría dar lugar a un precio de venta más bajo. La mejor manera de maximizar el precio de venta es exponer la casa al público más amplio posible.

Estas casas pueden permanecer en el mercado mientras esperan que aparezca el comprador adecuado en este grupo menos público e inevitablemente más pequeño.

¿Debería considerar una cotización de bolsillo?

Walkup sugiere consultar con su agente de bienes raíces antes de decidirse por una lista de bolsillo. Tenga en cuenta que siempre puede comenzar con un listado de bolsillo y luego cambiar de opinión. Su agente puede ayudarlo a determinar si la situación es adecuada para que usted opte por una cotización de bolsillo.

Cuando los listados de bolsillo tienen sentido

Los listados de bolsillo suelen ser ideales para propietarios que buscan vender propiedades únicas de manera rápida y eficiente. Si es propietario de una mansión, una granja de decenas de acres o algo así como un dúplex o un edificio comercial, es probable que su propiedad no atraiga a las masas. Probablemente esté buscando un comprador potencial tan único como la propiedad misma.

El uso de un listado de bolsillo puede dirigirse de manera eficiente a esos compradores y, al mismo tiempo, evitar compradores menos serios que podrían venir a una jornada de puertas abiertas solo para navegar.

Un vendedor puede elegir un listado de bolsillo si no quiere que haya mucho tráfico a través de su casa, lo que puede ser el caso particularmente de un cliente adinerado, añade Raney. Muchas veces los vendedores optarán por la ruta de las listas de bolsillo por motivos de privacidad o confidencialidad, especialmente si no quieren fotografías en línea o no quieren que haya gente deambulando por la casa.

Cuando los listados de bolsillo no benefician a los vendedores

Si su casa tiene un atractivo masivo, es posible que no se beneficie de una lista de bolsillo. Lo mismo puede decirse de las épocas del año en las que el mercado es lento para los vendedores.

Las condiciones del mercado son importantes y, dependiendo del grupo de compradores y de la singularidad y exclusividad de la propiedad, el vendedor debe hablar con su agente sobre las condiciones generales actuales del mercado para considerar si una lista de bolsillo es la mejor opción, agrega Harris.

Es posible que una cotización de bolsillo no atraiga el mismo tipo de interés que cuando el inventario es bajo y las casas se venden como pan caliente.

En general, esta ruta no se recomienda a menos que el cliente sea muy conocido, una celebridad, por ejemplo, y quiera privacidad, o que la casa sea extremadamente cara, dice Raney.

Los vendedores deberían considerar si la privacidad y la exclusividad obtenidas con un listado de bolsillo superan los beneficios de llegar a la audiencia más amplia posible, dice Walkup. En la mayoría de los casos, cuando se juzga en función del precio y el tiempo, las cotizaciones públicas tienen más sentido, especialmente cuando el mercado es lento. Los vendedores también deben comprender qué esperar y tener un plan implementado para pasar a una cotización tradicional si la cotización de bolsillo no produce los resultados esperados dentro de un período de tiempo predeterminado.

Otra opción

Existe otro método para generar interés en los listados que no limita a los vendedores como lo hacen los listados de bolsillo.

Una alternativa a esto es utilizar la función próximamente en el RLS (Servicio de listado residencial de la ciudad de Nueva York), dice Lindsay. El agente de cotización tiene aproximadamente dos semanas para conectar la cotización tanto como sea posible antes de salir al mercado abierto. El inconveniente de esto es que el agente sólo tiene dos semanas para establecer contactos, mientras que, con un listado de bolsillo, tiene muchos meses, según el lenguaje estándar del acuerdo.